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所得税対策
税法上、マンション経営は事業と見なされるため、建物の減価償却費やローン金利(建物のみ)、租税公課、管理費、購入経費(不動産取得税等)などを経費として計上できます。
経費にキャッシュアウトを伴わない減価償却費が含まれるため、会計学上、不動産所得は赤字となります。この赤字分は、給与所得など他の所得と合算する(損益通算制度:所得税法69条)ことができ、そのため課税所得は減少します。これが所得税、地方税の減税につながり節税効果が生まれます。
しかし、減価償却費を効率良く計上する方法を知らず、上手く減税の恩恵を受けてない方々が多いのが現状です。山忠は、お客様に最も効率良い減税効果（節税効果）を得て頂くための、コンサルティングを行っております。 |
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ペイオフ対策
平成１４年４月１日より銀行預金に対するペイオフが解禁されたことで、預金の元本保証が危うくなりました。そこで最近では、マンション等の収益不動産を金融商品として購入し、資産の分散運用に利用するという考えが広まっています。
もちろん収益不動産にも元本保証はありません。重要なのは、預金だけでなく不動産・有価証券と併せ、資産バランスの良い運用をするという考え方です。 |
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.生命保険対策
マンション購入にローンを利用すると、「団体信用生命保険(以下、団信)」に入ることができます。団信加入の場合、オーナーの方が死亡、または高度障害状態になった場合、残りのローンはすべて保険で支払われます(代位弁済)。その後、家族にはマンションが無借金でそのまま引き継がれることになります。
団信はローンに対し0.2〜0.4％(銀行によって異なります)の金利で加入できるため、「非常に掛け率の良い生命保険」と評価されています。この保険料は金利に含まれるため、金利と合わせて経費計上ができ、節税にもつながります。
実際に、現在入っている生命保険を解約し、団信に加入することでキャッシュフローが向上するというケースが多くあります。 |
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年金対策(不労所得＝果実)
日本の公的年金に対し、少子高齢化等の影響から、将来はたして満足に支給されるのかという不安が大変高まっております。
そのため、年金対策も自己責任の考え方で、不労所得＝果実の恩恵を受けることが可能な、マンション経営により、将来に備えられる方が増加しています。
山忠は、ロケーションや設備･セキュリティにこだわり、将来に渡って安定した、高利回りの経営を実現できる商品開発をしています。 |
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相続税･贈与税対策
相続税や贈与税を算出する際、現金や株券等の金融資産は、時価を基にほぼ100%が課税対象額となってしまいます。
それに対し、不動産資産であるマンションの場合、建物部分は固定資産税評価(建物時価の約50％)、そして土地部分は路線価(都心部ほど時価との乖離が大きい)での評価が課税対象となります。さらに、マンションを他人に貸すことで借家･借地権割合等が適用され、さらに評価額、つまり課税対象額が低下します。
このため、金融資産の一部をマンション等の不動産へシフトさせ、課税対象額を圧縮することで、非常に大きな減税効果が期待できます。
算出方法など、詳細については個別相談にて受け賜ります。 |
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事業用資産の買換え特例
事業用の資産を買換え、この特例が適用されると、譲渡税を最大で約5分の1にまで軽減できます。これを利用することで、収益力の低い資産を売却し、収益力の高い資産にシフトすることが容易となります。山忠の提案する「田舎の１町歩より街の１００坪」という考えと合致した特例です。相続税の対策と併せて利用されるケースもあります。
なお適用要件が複雑で、デメリットが発生する場合もあるため、利用をお考えの方はまず山忠にご相談下さい。 |
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収益還元法に基づいた投資利益計算
収益還元法とは、不動産が生み出す年間の収支と、売却した際の利益をもとに、総投資利益を算出するという手法です。さらにその投資利益をもとに、DCF法によって、投資効果の大小や物件の適正価格を評価されます。
DCF法は、経済情勢や金利動向・その他リスクを鑑みた上で、物件に対する投資が適正であるかどうかを評価する手法であり、現在ほぼ全ての銀行やファンドが用いています。
なお、マンション投資の場合、「減価償却の恩恵を大きく受ける５〜１０年間は保有し、その後売却してまた新しい物件を」というのが最も効率のよい運用手法と考えられます。
山忠は、日本で今最も経済情勢の良い名古屋中心部において、投資効果の高いマンションや商業用ビルディング開発に力を注いでおり、全国の富裕層やファンドに向けて販売しています。 |
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上記内容は、当社の見解であり内容を保証するものではありません。事前(売買契約前)に、担当税理士(会計士)にご確認下さい。
なお、税法の改正により、異なる場合があります。 |
