マンション経営の基礎知識

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現金、株、金、不動産など、資産には様々な種類があります。とりわけ日本においては、古くから不動産担保主義の文化が根付いています。株などの短期的な運用で売却益を得るキャピタルゲインに対して、マンション経営は長期的に安定した収益を得るインカムゲインのひとつです。その特性を踏まえた上で、成功を収めるための基本的な知識とノウハウを理解しましょう。

マンション経営の基本知識 01

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マンション経営には、大きく分けて4つの目的が考えられます。すなわち、「私的年金として老後の暮らしに備える」「生命保険として家族の安心を支える」「節税対策として所得税・住民税・相続税の軽減を図る」「資産形成として超低金利時代を乗り切る」。あなたは、何のために資産活用するのですか。まず、目的を明確にし、その目的に合わせて活用していくことが重要です。

マンション経営の基本知識 02

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マンション経営における利回りとは、年間家賃収入を売買代金で割った数値です。たとえば、年間家賃収入が100万円、売買代金が1000万円の場合なら、利回りは10%となります。基本的に利回りは、田舎に行くほど高くなり、都市部の駅近ほど低くなりますが、この利回りには落とし穴があります。山忠は、利回りのみにとらわれず、立地を重視することで、長期的に安定した収益を得ることこそ、マンション経営の勝利の方程式と考えます。

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マンション経営で利回りのみを重視するのであれば、駅から遠い田舎の物件の方が有利です。しかしながら、立地が悪い物件は家賃の下落を招きやすく、空室のリスクも高まります。その一方、都市部の駅に近い好立地の物件は、こうしたリスクを低く抑えることができます。言うなれば、利回りは絵に描いた餅に過ぎず、長期的に安定した収益を得るには、都市部の駅近物件を選んだ方が有利と言えるでしょう。また、少子高齢社会の進展に伴い、資産下落リスクは今後、住民人口の変化に応じて二極化が進んでいくと考えられます。

マンション経営の基本知識 03

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マンション経営のエリアを選ぶ際には、地方都市や田舎よりも、東京・名古屋・大阪の三大都市圏を選んだ方が得策と考えます。日本は少子高齢化・人口減少の傾向にありますが、日本経済の中心である東・名・阪は、人口流出が急激に起こるとは考えにくく、大都市圏の強みを維持し続けると予想されます。また、マンション経営のエリアは一箇所に集中させず、数箇所に分散させることで、リスクを軽減させることもお勧めします。

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東京・名古屋間を約40分で結ぶリニア中央新幹線の建設計画で沸き立つ名古屋では、2027年の開通に合わせて様々な開発が進行中です。このリニア効果により、名古屋駅前エリアを中心に、公示地価の上昇率は全国屈指の高さで推移しています。名古屋市内のJR・私鉄・地下鉄の各沿線の駅近エリアも、地価は高水準を維持し、将来性のある資産価値に期待が高まっています。マンション経営する最適地として、名古屋は要注目エリアです。

マンション経営の基本知識 04

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人間に寿命があるように、ローンの返済期間にも期限があります。これを「ローン寿命」と呼び、一般的には75歳とされています。たとえば、マンション購入の年齢のモデルとして、40歳と52歳の2つのケースを比べてみましょう。ローンの返済期間は、40歳で購入した場合35年間、かたや52歳の場合は23年間です。より若い年齢で購入した方が、月々のローンの支払い負担は軽くなりますので、早期に購入することが得策と言えるでしょう。

マンション経営の基本知識 05

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マンション経営として分譲マンションを選ぶ場合、新築物件は中古物件と比べて多くのメリットがあります。新築物件はメンテナンスフリーであること、最新の設備・仕様や耐震構造、充実のセキュリティシステム等々。借りる側の入居者に人気の高い新築物件は、結果的に貸す側のオーナーにも有利です。マンション経営は、家賃を高く設定でき、維持管理費を低く抑えられる築後10年程度の収益が大きな旨味ですので、新築物件を購入した方がより多くの収益を得られます。