「サラリーマン大家さん 始めませんか？」

マンション経営には、勝利の方程式があります。

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  まず、目的を明確にすること。
  これがマンション経営の第一歩です。

  マンション経営には、大きく分けて４つの目的が考えられます。「私的年金として老後の暮らしに備える」「生命保険として家族の安心を支える」「節税対策として所得税・住民税・相続税の軽減を図る」「資産形成として超低金利時代を乗り切る」。まず、目標を明確にすること。これがマンション経営の第一歩です。

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  マンション経営は、「利回り＜立地」
  山忠が考える勝利の方程式です。

  基本的に利回りは地方に行くほど高くなり、主要都市の駅近ほど低くなりますが、この利回りには落とし穴があります。山忠は、利回りのみにとらわれず、立地を重視し、長期的に安定した収益を得ることこそ、マンション経営の勝利の方程式と考えます。

  

  利回りは、絵に描いた餅。長期的には、駅近物件のほうが有利。

  マンション経営で利回りのみを重視するのであれば、駅から遠い地方の物件の方が有利です。しかしながら、立地が悪い物件は家賃の下落を招きやすく、空室のリスクも高まります。その一方、主要都市の駅に近い好立地の物件は、こうしたリスクを低く抑えることができます。言うなれば、利回りは絵に描いた餅に過ぎず、長期的に安定した収益を得るには、主要都市の駅近物件を選んだ方が有利と言えるでしょう。また、少子高齢社会の進展に伴い、資産下落リスクは今後、住民人口の変化に応じて二極化が進んでいくと考えられます。

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  購入するなら三大都市圏。
  リスク分散もお忘れなく。

  マンション経営のエリアを選ぶ際には、東京・名古屋・大阪の三大都市圏を選んだ方が得策と考えます。日本は少子高齢化・人口減少の傾向にありますが、経済の中心である東・名・阪は、人口流出が急激に起こるとは考えにくく、大都市圏の強みを維持し続けると予想されます。また、一箇所に集中させず、数箇所に分散させることでリスクを軽減させることもお勧めします。

  

  リニア開設で注目される名古屋が狙い目。

  東京・名古屋間を約40分で結ぶリニア中央新幹線の建設計画で沸き立つ名古屋では、大規模開発計画が進行中です。このリニア効果により、名古屋駅前エリアを中心に、公示地価の上昇率は全国屈指の高さで推移しています。名古屋市内のJR・私鉄・地下鉄の各沿線の駅近エリアも、地価は高水準を維持し、将来性のある資産価値に期待が高まっています。マンション経営する最適地として、名古屋は要注目エリアです。

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  ローン寿命は85歳。
  早期購入が低負担で有利です。

  人間に寿命があるようにローンの返済期間にも期限があります。これを「ローン寿命」と呼び、一般的には85歳とされています。たとえば、マンション購入の年齢のモデルとして、45歳と55歳の２つのケースを比べてみましょう。ローンの返済期間は、45歳で購入した場合35年間、かたや55歳の場合は30年間です。より若い年齢で購入した方が、月々のローンの支払い負担は軽くなりますので、早期に購入することが得策と言えるでしょう。

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  築後10年程度が大きな旨味。
  購入するなら中古より新築です。

  新築物件はメンテナンスフリーであること、最新の設備·仕様や耐震構造、充実のセキュリティシステム等々、中古物件と比べてメリットがあります。入居者に人気の高い新築物件は、結果的に貸す側のオーナーにも有利です。家賃を高く設定でき、維持管理費を低く抑えられる築後10年程度の収益が大きな旨味ですので、新築物件を購入した方がより多くの収益を得られます。